현장에서는 이미 집주인들의 실거주 전환이 진행되고 있다는 반응이 나온다. A중개업소 관계자는 “집주인 실거주로 집을 비워줘야 하는 경우들이 나오고 있는데 아직 갱신권을 안 써서 2년도 거주 못한 사람들도 절반 정도는 된다”며 “젊은 부부와 자녀를 둔 세입자가 많은데 이사를 하게 되면 자녀 전학 문제까지 생겨 집주인의 실거주 통보에 민감하게 반응하고 있다”고 전했다. 경기 과천센트럴파크푸르지오써밋 인근 B중개업소 관계자는 “아직 세제개편안이 본격적으로 적용되진 않았지만 ‘이제는 실거주해야 하는 것 아니냐’는 상담이 확실히 늘었다”고 설명했다.

만기 물량은 앞으로 더 늘어난다. 2027년에 만기가 순차적으로 다가오는 갱신권을 이미 사용한 물량은 4만 9078건이다. 갱신권을 사용하지 않았으나 집주인이 실거주를 택할 경우 잠재적으로 이사 가능성에 놓인 전체 만기 물량은 24만 5574건에 달한다. 이날 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 임대차 매물은 3만 8157건으로 올해 초(4만 4424건)보다 14.1% 감소했다. 임대차 매물이 줄며 전셋값은 올라가는데 실거주 전환까지 겹쳐 세입자의 주거비 부담이 더욱 커질 수 있다는 우려가 나온다.

강남권에서 전셋집을 구하지 못해 가격이 낮은 성동·마포·양천·동작 등으로 이동할 경우 전월세 수요가 연쇄적으로 번져 타 지역의 전셋값까지 밀어 올리는 ‘풍선효과’로 이어질 수도 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “세입자가 거주하고 있어도 주택은 충분히 사용되고 있는데, 집주인 실거주에만 혜택을 주면 임대인이 직접 들어가려는 유인이 커질 수 있다”며 “공급이 충분하지 않은 상황에서는 전세 매물이 줄고 결국 세입자 부담이 커질 가능성이 있다”고 진단했다.