[머니투데이 조한송 기자, 이상봉 기자, 김세용 PD, 신선용 디자이너] [[부릿지TALK] 증권가 출신 부동산 차트분석가 엘리엇 후속 인터뷰 1편]
지난 1월 서울 아파트값이 신고가 행진을 이어가던 시점, 부동산 시장에 한 폭락론자가 등장했다. 그는 각종 기술적, 통계적 지표를 제시하며 2021년부터 서울 집값이 최고 52% 하락할 것이라고 주장했다. 그가 나온 통합편 인터뷰 영상은 3개월 만에 조회수 19만회를 기록할 정도로 많은 관심을 받았다. 이후 4개월이 흘렀다. 주간 아파트 매매가격은 아직도 상승 중이며 노원구 등은 재건축 규제 완화 기대감으로 높은 상승률을 기록했다.
서울 아파트값 하락할 것이란 당시 주장이 엇나간 이유는 뭘까? 재건축 규제 및 대출 규제 완화 등 달라진 시장 상황에서도 서울 아파트값이 하락할까?
☞지난 1월 서울 아파트값 대폭락을 주장했던 엘리엇(필명)을 재초청해 당시 주장했던 내용과 이후 시장 상황을 점검해봤다.
서울 아파트값 하락할 것이란 당시 주장이 엇나간 이유는 뭘까? 재건축 규제 및 대출 규제 완화 등 달라진 시장 상황에서도 서울 아파트값이 하락할까?
☞지난 1월 서울 아파트값 대폭락을 주장했던 엘리엇(필명)을 재초청해 당시 주장했던 내용과 이후 시장 상황을 점검해봤다.
▶조한송 기자
지난 방송에서 은마아파트 월평균 거래 가격으로 부동산 시장 상황을 전망하셨잖아요. 4월까지 실거래 내역을 보니 거래가 많지 않았지만 월평균 거래가격이 1월보다는 올랐더라고요. 이건 어떻게 보시나요?
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
기자님이 저한테 질문지를 금요일에 보내주셨는데 다음날 매매가격이 폭락한 거래가 한 건 신고됐어요. 결과적으로 34평(전용 84㎡) 기준 월평균 가격이 완전히 급락해요. 작년 8월 기준 고점은 31평(전용 77㎡)이 22억 2000만원, 34평이 23억8000만원이었어요. 그런데 지난 3월 31평이 22억 4000만원에 거래됐어요. 겨우 2000만원 오른 거예요. 8개월 동안에 2000만원 올랐으면 망한 거예요. 강동구 아파트도 5개월 동안에 6억원 올랐는데 말이죠. 제가 팔기 직전에 5개월 동안 6억원이 올라서 저는 (집을) 팔았어요. 근데 같은 시기에 은마아파트를 샀으면 망했다니까요. 은마는 지금 최고점도 같고 오히려 4월에는 가격이 더 떨어졌어요.
34평 볼게요. 지난해 8월 거래 가격이 23억8000만원이에요. 4월 22일 거래 가격은 21억 5200만원이에요. 그때보다 2억원이 떨어졌어요. 물론 1층이긴 해요. 어쨌든 국토교통부나 부동산원이나 아실이나 호갱노노는 1층이든 10층이든 고려하지 않고 매매가격의 평균을 내거든요. 저도 마찬가지예요. 실제 계약서만 갖고 따지는 거라고요. 민간 통계기관 그래프를 볼게요. 31평은 기자님이 말씀하신 것처럼 1월보다 지난달 최종 거래가격이 조금 올랐어요. 하지만 34평은 어쨌든 월평균으로 보면 1월보다 떨어졌단 말이에요. 그러니까 은마아파트가 그간 가장 수익이 안 났던 거고 앞으로도 가격이 오르기가 힘들다고 봐요.
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지난 방송에서 은마아파트 월평균 거래 가격으로 부동산 시장 상황을 전망하셨잖아요. 4월까지 실거래 내역을 보니 거래가 많지 않았지만 월평균 거래가격이 1월보다는 올랐더라고요. 이건 어떻게 보시나요?
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
기자님이 저한테 질문지를 금요일에 보내주셨는데 다음날 매매가격이 폭락한 거래가 한 건 신고됐어요. 결과적으로 34평(전용 84㎡) 기준 월평균 가격이 완전히 급락해요. 작년 8월 기준 고점은 31평(전용 77㎡)이 22억 2000만원, 34평이 23억8000만원이었어요. 그런데 지난 3월 31평이 22억 4000만원에 거래됐어요. 겨우 2000만원 오른 거예요. 8개월 동안에 2000만원 올랐으면 망한 거예요. 강동구 아파트도 5개월 동안에 6억원 올랐는데 말이죠. 제가 팔기 직전에 5개월 동안 6억원이 올라서 저는 (집을) 팔았어요. 근데 같은 시기에 은마아파트를 샀으면 망했다니까요. 은마는 지금 최고점도 같고 오히려 4월에는 가격이 더 떨어졌어요.
34평 볼게요. 지난해 8월 거래 가격이 23억8000만원이에요. 4월 22일 거래 가격은 21억 5200만원이에요. 그때보다 2억원이 떨어졌어요. 물론 1층이긴 해요. 어쨌든 국토교통부나 부동산원이나 아실이나 호갱노노는 1층이든 10층이든 고려하지 않고 매매가격의 평균을 내거든요. 저도 마찬가지예요. 실제 계약서만 갖고 따지는 거라고요. 민간 통계기관 그래프를 볼게요. 31평은 기자님이 말씀하신 것처럼 1월보다 지난달 최종 거래가격이 조금 올랐어요. 하지만 34평은 어쨌든 월평균으로 보면 1월보다 떨어졌단 말이에요. 그러니까 은마아파트가 그간 가장 수익이 안 났던 거고 앞으로도 가격이 오르기가 힘들다고 봐요.
▶조한송 기자
34평 거래 한 건 때문에 월평균 통계가 떨어진 건데 이걸 가지고 폭락한다고 주장하는 게 맞을까요?
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
그러면 그렇게 따지면 올라갈 때 한 건, 두 건 오른 거는 시세나 통계로 안 쳐주나요?
▶조한송 기자
그건 아니지만 이걸로 대폭락을 주장하기에는 조금 부족하지 않냐는 의미였습니다.
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
제가 2008년에 강동구 아파트에 입주했는데 1년 동안 거래가 없어요. 그러다가 1억원 떨어지고 또 2억원 떨어지더니 계단식으로 가격이 하락하더라고요. 거래가 없는 게 더 위험한 거예요. 더군다나 세금도 그렇고 여러 정책 때문에 집값이 떨어져도 사는 사람이 더 없을겁니다.
34평 거래 한 건 때문에 월평균 통계가 떨어진 건데 이걸 가지고 폭락한다고 주장하는 게 맞을까요?
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
그러면 그렇게 따지면 올라갈 때 한 건, 두 건 오른 거는 시세나 통계로 안 쳐주나요?
▶조한송 기자
그건 아니지만 이걸로 대폭락을 주장하기에는 조금 부족하지 않냐는 의미였습니다.
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
제가 2008년에 강동구 아파트에 입주했는데 1년 동안 거래가 없어요. 그러다가 1억원 떨어지고 또 2억원 떨어지더니 계단식으로 가격이 하락하더라고요. 거래가 없는 게 더 위험한 거예요. 더군다나 세금도 그렇고 여러 정책 때문에 집값이 떨어져도 사는 사람이 더 없을겁니다.
또 은마아파트는 1000억원, 1조, 10조 이렇게 시가총액이 딱 떨어질때마다 가격이 하락하는 아픔을 겪었어요. 분양할 때 시가총액이 1000억원이었는데 2000가구 넘게 미분양 됐어요. 1991년도에 월중 고점으로 시가총액이 1조원을 살짝 돌파한 후 6년 동안 집값이 빠졌고요. 지난해 8월 시가총액이 10조 1000억원을 찍은 뒤로는 지금 9조8000억원으로 떨어졌어요. 은마아파트가 다시 또 10조원을 넘을 수 있을까요? 저는 아니라고 봐요. 기술적 보조 지표도 하락을 뒷받침합니다. 은마아파트는 조만간에 큰 폭락이 온다고 봐요. 은마아파트가 서울 아파트의 바로미터로서 주택 시장을 끌어내리는 돌격 대장이 될 수 있다는 거예요.
▶조한송 기자
지난번 인터뷰 시점이 1월이었는데 이후로 부동산 시장 상황이 바뀌긴 했습니다. 지금도 지난 1월과 마찬가지로 엘리엇 파동이나 로그멱급수 모델에 의해서 서울 집값이 대폭락한다고 보시나요?
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
로그 주기 멱급수 모델의 요점은 주기가 점점 빨라지면서 기울기가 가팔라진다는 거예요. 이 모델은 지진파가 발생하기 전 나타나는 파동을 연구한 데서 유래됐죠. 지금도 그 현상이 나타나요. 2006년 11월 집값이 고점을 기록한 뒤 2007년 1월 보면 고점이 낮고 저점이 높죠? 이때 거래가 엄청나게 줄었어요. 근데 지금도 고점도 낮지만 저점도 높죠? 작년 5~6월 가격이 폭등할 때는 거래가 1만5000건 거래됐어요. 근데 지금은 4월 한 달 동안 1200건인가 1300건인가밖에 안 돼요. 그만큼 시장 참여자들이 눈치 보는 거예요. 근데 가격이 오른다? 저는 아니라고 봅니다. 로그 주기 멱급수 모델로 봤을 때 이미 고점을 치고 그래프가 꺾이기 시작했다는 걸 말씀을 드리고요.
2006년도 11~12월에 11.16 대책으로 거래가 확 줄었어요. 그리고 2007년 1월 11일에 후속 대책이 나오면서 가격이 빠지기 시작하더니 2008년도에 대폭락했어요. 지금 상황과 비슷해요. 올해 2.4대책 나왔죠. 이때까지는 그래프 기울기가 좋았어요. 다음에 3·29대책이 나왔죠? 과거와 대비해보면 이제 슬슬 빠지기 시작하는데 제가 볼 때는 기울기가 점점 급해질 거라고 봐요. 6월부터 폭등하는 게 아니라 납량특집 수준으로 급하게 빠질 거라고 봅니다.
☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다. 영상에 나온 자료는 유튜브 '부릿지' 구독 후 bu-ridge@mt.co.kr 계정으로 신청 메일을 보내주시면 배포해 드립니다.
출연 조한송 기자, 엘리엇(필명)
촬영 이상봉 기자, 김세용 PD
편집 이상봉 기자
디자이너 신선용
지난번 인터뷰 시점이 1월이었는데 이후로 부동산 시장 상황이 바뀌긴 했습니다. 지금도 지난 1월과 마찬가지로 엘리엇 파동이나 로그멱급수 모델에 의해서 서울 집값이 대폭락한다고 보시나요?
▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
로그 주기 멱급수 모델의 요점은 주기가 점점 빨라지면서 기울기가 가팔라진다는 거예요. 이 모델은 지진파가 발생하기 전 나타나는 파동을 연구한 데서 유래됐죠. 지금도 그 현상이 나타나요. 2006년 11월 집값이 고점을 기록한 뒤 2007년 1월 보면 고점이 낮고 저점이 높죠? 이때 거래가 엄청나게 줄었어요. 근데 지금도 고점도 낮지만 저점도 높죠? 작년 5~6월 가격이 폭등할 때는 거래가 1만5000건 거래됐어요. 근데 지금은 4월 한 달 동안 1200건인가 1300건인가밖에 안 돼요. 그만큼 시장 참여자들이 눈치 보는 거예요. 근데 가격이 오른다? 저는 아니라고 봅니다. 로그 주기 멱급수 모델로 봤을 때 이미 고점을 치고 그래프가 꺾이기 시작했다는 걸 말씀을 드리고요.
2006년도 11~12월에 11.16 대책으로 거래가 확 줄었어요. 그리고 2007년 1월 11일에 후속 대책이 나오면서 가격이 빠지기 시작하더니 2008년도에 대폭락했어요. 지금 상황과 비슷해요. 올해 2.4대책 나왔죠. 이때까지는 그래프 기울기가 좋았어요. 다음에 3·29대책이 나왔죠? 과거와 대비해보면 이제 슬슬 빠지기 시작하는데 제가 볼 때는 기울기가 점점 급해질 거라고 봐요. 6월부터 폭등하는 게 아니라 납량특집 수준으로 급하게 빠질 거라고 봅니다.
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촬영 이상봉 기자, 김세용 PD
편집 이상봉 기자
디자이너 신선용
