장특공제가 서울 핵심 지역의 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 부추긴다는 지적과 함께 비거주 1주택자에게까지 세제 혜택을 부여하는 것이 적절하냐는 문제의식이 확산되면서다.
다만 1주택자에 대한 양도세 부담까지 강화될 경우 장기적으로는 거래 위축을 초래할 수 있다는 우려도 동시에 제기된다.
21일 부동산 업계에 따르면 정부에서 1주택자에 대한 장특공제 등 세제 개편 방안을 검토할 것으로 보인다.
앞서 이재명 대통령은 지난 18일 엑스(X·옛 트위터)를 통해 “양도세 장특공제는 거주여부와 무관하게, 장기보유했다는 사유만으로 양도세를 대폭 깎아주는 제도”라며 “부동산 투기를 옹호하는 사람이 아니면 오래 소유했다는 이유로 양도세를 깎으라고 주장할 이유가 없다”고 지적한 바 있다.
이미 국회에는 윤종호 진보당 의원이 지난 8일 ‘소득세법 일부개정법률안’을 발의한 상태다. 장특공제를 폐지하고 1인당 평생 받을 수 있는 세금 감면 한도를 2억원으로 제한하는 것이 골자다.
이 같은 정책 추진에는 단순히 장기 보유 만으로 세제 혜택을 부여해 양도차익을 보장해주는 것이 바람직하지 않다는 판단이 깔려 있다.
특히 비거주 1주택자까지 혜택을 주는 것은 투기적 수요까지 포괄하는 것이라는 비판적 시각도 반영된 것으로 파악된다.
현행에 따르면 1세대 1주택의 경우 양도가액이 12억원 이하면 양도세를 내지 않고 12억원 초과 주택은 10년 이상 보유 및 거주하면 각각 40%씩 최대 80%를 공제받을 수 있다.
당초 보유만 하더라도 최대 80% 장특공제 혜택을 누릴 수 있었지만 2021년부터는 보유와 거주 요건을 분리해 각각 40%까지 공제율을 산정하고 있다.
하지만 장기보유한 주택을 부동산 투기로 연관 짓는 것은 무리라는 반론도 나온다. 오히려 단기간 내 매수·매도를 반복하는 ‘갈아타기 수요’가 집값 상승을 자극할 수 있다는 점에서 이 같은 제도 개편 방향성은 부동산 투기 근절과 상반된다는 지적이다.
오세훈 서울시장도 전날 페이스북을 통해 “주택을 장기간 보유하고 거주하는 분들은 단기 차익을 노리는 투기와 전혀 무관하다”며 “세월이 흘러 집값이 오른 것인데 차익에 과세를 한다는 것은 사실상 헌법상 거주 이전 자유를 박탈하는 것”이라고 꼬집었다.
매물 흐름을 둘러싼 해석도 엇갈린다. 이 대통령은 단계적 폐지를 통해 매물 출회를 유도할 수 있다고 본다.
이 대통령은 “6개월간은 시행유예, 다음 6개월간은 절반만 폐지, 1년 후에는 전부폐지와 같은 방식으로 빨리 파는 사람이 이익이 되게 하면 된다”며 “장특공제가 부활되지 못하도록 법으로 명시해두면 정권 교체가 되더라도 대통령이 마음대로 바꾸지 못할 테니 버티는 게 의미가 없어진다”고 주장했다.
다주택자 양도세 중과 유예 폐지를 발표했을 때처럼 매물 출회를 위한 데드라인을 정해두고, 다시는 장특공제를 부활하지 못하도록 법제화하면 1주택자들도 매물을 처분할 수 밖에 없을 것이란 설명이다.
반면 부동산 시장에서는 장기적으로 거래가 위축될 가능성이 크다는 시각이 우세하다.
다음 달 9일 이후 다주택자 양도세 중과가 부활하면 매물 잠김과 거래 절벽 현상이 이어질 것이란 전망과 유사한 흐름이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “장특공제 변경은 시장거래를 장기간 위축시킬 가능성이 있다”며 “1주택자가 다른 집을 사서 이사갈 경우 취득세와 이사비, 매수하는 집과의 차액이 필요한데 장특공제가 폐지되면 여기에 양도세까지 더해지는 것”이라고 내다봤다.
그러면서 “새 집으로 이사가는데 비용부담이 늘어난다는 것은 단순히 6개월, 1년 유예기간을 둔다고 해결되는 것은 아니다”고 덧붙였다.
